外资机构对中国房地产市场的悲观展望

在今年4月份，瑞银发布了一份关于中国房地产市场的分析报告，提出了一些颇具争议的观点：在今年的房地产市场中，最大的反常现象并非价格大幅下跌，而是“虽然看似会大跌，实际情况却并非如此”。瑞银在当时表示，从3月到4月一线城市的回暖只是暂时现象，预计到2026年第三季度市场将进入下行周期，核心城市的房价可能会加速下滑，总体年跌幅可达10%；而三四线城市的降幅可能会更大，预计跌幅达到20%。这一预测有些令人担忧，那么到8月底，这种“暴跌”的局面是否真的出现了？现在下结论可能为时尚早。在官方数据中，很多人看到的是价格没有显著下跌，但若查看第三方的数据，情况则显得复杂得多。

中指研究院的数据显示，在6至7月间，百城的二手房价格确实出现了下降，累计跌幅约1%，每月平均降幅大约为0.4%。在一线城市中，滑落幅度较小，仅为0.4%。进一步细分来看，1至5月百城二手房累计跌幅为2.49%，其中一线城市跌幅为2.01%，二线为2.67%，三四线为2.51%；在6月和7月，百城环比均跌0.42%和0.44%；按照1至7月的累计估算，百城的跌幅约为3.3%，一线城市为2.4%，二线为3.6%，三四线则为3.5%。虽然数据表明市场在下行，但与“全年暴跌10%”的预期相比，实际情况差距显著。

再观察冰山指数，6至7月并未出现大幅失控下滑的现象，甚至上海在7月还出现了涨转跌的情况。广发证券的房地产团队的高频跟踪数据显示，6至7月的二手房价格虽然有所回落，但幅度多保持在1%至2%之间，全年预计跌幅在3%左右。可以看出，今年与过去三年最大的区别是跌幅并不如预期那般激烈。

是什么导致了这种现象？关键在于挂牌量没有显著上升。过去几年，进入淡季后，房东往往会率先感到慌张，一旦价格稍有松动，许多人就会急于挂牌和降价，最终影响市场情绪。然而，今年的情况有所不同，虽然淡季来临，价格回落，但急于抛售的业主并没有明显增加，市场似乎被按下了暂停键，尽管面临下滑，但买家和卖家的心理保持稳定。

根据广发地产团队的统计，截至8月7日，140城中介的二手房挂牌量为559万套，周环比下降0.8%；重点12城的挂牌量为159.5万套，周比减少0.16%。更重要的是，重点城市的挂牌量从年初的165万套逐渐下降至159万套，整体趋势是向下的。这意味着市场并未进入恐慌性抛售的阶段，这种情况比单纯观察价格变化来的更为关键。

这与股市底部的形成逻辑相似，真正的底部并非因为大家看好市场，而是愿意出售资产的人越来越少，市场先是成交量下降，随后才会慢慢回暖。房地产市场也是如此，挂牌量的稳定可以有效抑制连续的价格下行。

然而，不少人可能会问：经济如此疲弱，资金短缺的情况下，谁还会购房？虽然这一问题直击痛点，但在中国房地产市场的生态中，这一逻辑并不复杂。全年的换手率仅在1.5%左右，因此并不需要多数买家赚钱，市场仍然能维持成交。或许身边的人觉得“没人买房”，但实际上市场并非依赖全民购房，而是由那一小部分有购房需求、敢于出手和有贷款能力的人推动的。

与此同时，从收入和税收的数据来看，今年上半年的情况并非如大家所想的那般严峻，上半年个人所得税总收入为8982亿元，同比增长13.1%，工资薪金部分增幅达9.8%，这表明工资水平并未完全崩溃。特别的，资本类收入也出现了增长，比如限售股转让的个人所得税在上半年增长了97.6%。这说明部分资产价格回暖，股票市场走强，导致减持和套利活动的增加，虽然这种现象离普通人较远，但确实对一线和核心城市的高端住宅市场产生了影响，像上海、深圳等地的豪宅市场依旧活跃。

接下来的市场走向如何？是否会如外资机构所预期般急速暴跌？答案很可能要看9至10月的市场表现。这段时间本是传统的房地产旺季，成交量的变化、价格稳定与否以及挂牌量的波动都会成为下一步判断的关键。如果旺季期间成交有所好转，市场情绪也随之改善，外资机构的“还需大跌”的论调将会受到挑战；反之，如果旺季并未带来改善，市场将继续在底部徘徊。

但不要误解，这里并非指将会出现暴涨。更现实的预期是，底部的波动期还会持续一段时间。自3月以来的震荡时间较短，距离成熟的底部状态还有很大差距。此外，房地产市场的换手率本身就低于股市，这种底部磨合的过程可能会延长一至两年并不意外。若期待市场能迅速回暖，往往会陷入失望。

政策层面上也会影响市场的节奏。当前，许多人在等待财政贴息等重大政策的出台，但落地的可能性并不高。较为值得关注的是公积金政策的进一步改革。最近，北京发布了进一步优化房地产政策的通知，许多调整与上海、深圳的做法接轨，其中一个细节尤为重要：公积金贷款额度明显上调。有趣的是，新政策下，单人每缴一年可贷额度从15万增加至20万，夫妻双方每缴一年可贷额度达到40万，并按缴存年限更长的一方计算，这一变动值得人们密切关注。